Immobilie mit lebenslangem Wohnrecht verkaufen: Das sollten Eigentümer wissen

Eine Immobilie kann auch dann verkauft werden, wenn eine andere Person weiterhin darin wohnen darf. In der Praxis betrifft das häufig Häuser oder Wohnungen, die innerhalb der Familie übertragen wurden, während sich die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht gesichert haben. Auch bei Modellen der Immobilienverrentung spielt dieses Thema eine wichtige Rolle. Für Verkäufer bedeutet ein eingetragenes Wohn- oder Nießbrauchrecht jedoch, dass der Verkauf gut vorbereitet werden muss. Entscheidend sind eine realistische Wertermittlung, die passende Käuferansprache und eine rechtssichere Vertragsgestaltung.

Wie Wohnrechte den Immobilienwert beeinflussen

Ein dauerhaftes Wohnrecht wird üblicherweise im Grundbuch vermerkt und bleibt auch nach einem Verkauf bestehen. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer die Immobilie zwar erwirbt, sie jedoch nicht uneingeschränkt nutzen kann, solange der Wohnberechtigte dort lebt. Diese Einschränkung führt zu einer Wertminderung. Gutachter ziehen bei der Bewertung Faktoren wie das Alter der wohnberechtigten Person, deren statistische Lebenserwartung, den Umfang des Wohnrechts und den üblichen Mietwert der genutzten Räume in Betracht.

„Je jünger die Person mit Wohnrecht ist und je umfassender das Recht gestaltet ist, desto stärker wirkt sich dies auf den Verkehrswert aus“, erklärt Angelika Heubel-Christ, Inhaberin von Immobilien CHRIST in Dortmund. Bei einem Nießbrauchrecht kann der Abschlag höher sein, da der Berechtigte die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch wirtschaftlich nutzen kann. Eine professionelle Bewertung ist daher essenziell, um den Angebotspreis korrekt festzulegen.

Potenzielle Käufer für Immobilien mit Wohnrecht

Immobilien mit bestehendem Wohnrecht sind selten für Käufer geeignet, die kurzfristig selbst einziehen möchten. Sie sind vielmehr für Kapitalanleger interessant, die langfristig planen. Diese erwerben die Immobilie oft zu einem geringeren Preis und hoffen, sie später selbst zu nutzen, zu vermieten oder weiterzuverkaufen.

„Auch Familienangehörige, Stiftungen oder Investoren, die an wertstabilen Immobilien interessiert sind, können zur Zielgruppe gehören“, so Heubel-Christ. Eine transparente Vermarktung ist wichtig, damit das Wohnrecht nicht als versteckter Nachteil wahrgenommen wird. Eine klare Erklärung der Bedingungen ermöglicht Interessenten, besser zu beurteilen, ob das Objekt zu ihrer Strategie passt.

Rechtliche Klarheit im Kaufvertrag gewährleisten

Beim Verkauf einer solchen Immobilie müssen die bestehenden Rechte und Pflichten von Käufer, Verkäufer und Wohnberechtigten klar geregelt sein. Dazu zählen Fragen zu Instandhaltung, Nebenkosten, Modernisierungen, Zutrittsrechten und möglichen Beschränkungen bei Umbauten. Der Kaufvertrag sollte zudem ausdrücklich auf den Grundbucheintrag verweisen.

„Eine enge Abstimmung mit Notar, Gutachter und Immobilienexperten ist für beide Seiten empfehlenswert“, rät Heubel-Christ. So können Missverständnisse vermieden und der Verkauf für alle Beteiligten nachvollziehbar und fair gestaltet werden.

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Hinweise:

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: © Wordliner / Bild erstellt mit xAI Grok

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